임차보증금은 돌려받을 돈이라 자산입니다. 반환 때 떼인 원상복구비·관리비를 나눠 적는 분개를 봅니다.
- 임차보증금은 비용이 아닌 자산입니다.
- 1년 안에 끝날 보증금은 유동자산으로 옮깁니다.
- 떼인 원상복구비·관리비는 줄을 나눠 적습니다.
- 나눠 적으면 보증금 잔액이 0원이 됩니다.
이미지 크게 보기 임차보증금은 비용인가요, 자산인가요?
자산입니다. 사무실을 빌리며 건물주에게 맡긴 돈이고, 계약이 끝나면 돌려받습니다.
돌려받을 돈이라 쓰는 순간 사라지는 비용과 다릅니다. 중소기업회계기준은 임차보증금을 기타비유동자산에 넣습니다. [근거 1]
기타비유동자산은 1년 넘게 가지고 있을 자산 중 토지·건물 같은 유형자산이나 소프트웨어 같은 무형자산이 아닌 것을 모아 두는 칸입니다.
매달 내는 월세는 다릅니다. 월세는 그달에 사무실을 쓴 대가라서 지급임차료라는 비용으로 적습니다.
건물주 쪽에서는 같은 돈이 임대보증금입니다. 나중에 돌려줘야 할 돈이므로 부채입니다.
| 계정 | 성격 |
|---|---|
| 임차보증금(빌린 쪽이 맡긴 돈) | 자산 |
| 임대보증금(빌려준 쪽이 받은 돈) | 부채 |
| 지급임차료(매달 내는 월세) | 비용 |
| 임차권리금(전 임차인에게 준 권리금) | 무형자산 |
도해 크게 보기 계약금 300만원, 잔금 2,700만원은 어떻게 분개하나요?
둘 다 차변 임차보증금, 대변 보통예금입니다. 두 번 나눠 냈어도 합치면 임차보증금 3,000만원이 됩니다.
이해를 위한 가상 사례로 보겠습니다. ㈜한장디자인이 보증금 3,000만원, 월세 110만원(부가세 포함)에 사무실을 빌렸습니다. 계약일에 300만원, 입주일에 2,700만원을 보냈습니다.
계약금을 먼저 선급금으로 적었다가 입주일에 임차보증금으로 옮기는 회사도 있습니다. 어느 쪽이든 입주 뒤 임차보증금 잔액이 3,000만원이면 됩니다.
중개수수료는 보증금이 아닙니다. 중개사무소에 낸 수수료는 돌려받지 못하니 지급수수료 같은 비용으로 따로 적습니다.
| 날짜 · 분개 | 금액 |
|---|---|
| 계약일 · 차변 임차보증금 | 3,000,000원 |
| 계약일 · 대변 보통예금 | 3,000,000원 |
| 입주일 · 차변 임차보증금 | 27,000,000원 |
| 입주일 · 대변 보통예금 | 27,000,000원 |
도해 크게 보기 계약이 1년 안에 끝나면 결산 때 무엇을 바꾸나요?
1년 안에 돌려받을 보증금은 결산 때 유동자산으로 옮겨 표시합니다.
중소기업회계기준은 결산일부터 1년 안에 현금이 될 자산을 유동자산, 나머지를 비유동자산으로 나눕니다. [근거 1] 2년 계약의 마지막 해에는 보증금이 1년 안에 들어올 돈이 됩니다.
실무에서는 단기임차보증금 같은 계정으로 옮기거나, 재무상태표에서만 유동 항목으로 바꿔 보여 줍니다. 금액은 그대로입니다.
관리비를 아직 안 냈다고 결산 전에 보증금에서 미리 빼 두면 안 됩니다. 자산과 부채는 원칙적으로 서로 지워서 표시하지 않습니다. [근거 1]
| 결산일 기준 | 표시 |
|---|---|
| 1년 넘게 남은 계약 | 기타비유동자산 |
| 1년 안에 끝나는 계약 | 유동자산 |
| 미지급 관리비 | 미지급금(부채) 그대로 |
도해 크게 보기 3,000만원 중 2,745만원만 돌려받았다면 어떻게 적나요?
받은 2,745만원만 적으면 안 됩니다. 떼인 255만원이 무엇이었는지 나눠 적어야 임차보증금 잔액이 0원이 됩니다.
㈜한장디자인이 2년 뒤 사무실을 옮깁니다. 건물주는 원상복구비 220만원과 밀린 12월 관리비 35만원을 빼고 2,745만원을 보냈습니다.
원상복구비는 공급가액 200만원에 부가세 20만원이고, 건물주가 세금계산서를 보냈다고 가정합니다. 12월 관리비 35만원은 이미 미지급금으로 적어 두었습니다.
분개는 차변 보통예금 27,450,000원, 수선비 2,000,000원, 부가세대급금 200,000원, 미지급금 350,000원입니다. 대변은 임차보증금 30,000,000원입니다. 표에서는 수선비와 부가세대급금을 한 줄로 합쳐 2,200,000원으로 보였습니다.
차변 네 줄을 더하면 3,000만원으로 대변과 같습니다. 이렇게 나눠 두면 떼인 돈이 비용인지, 원래 갚을 빚을 정리한 것인지 장부에 남습니다.
| 반환일 분개 | 금액 |
|---|---|
| 차변 보통예금(실제 입금) | 27,450,000원 |
| 차변 수선비 · 부가세대급금 | 2,200,000원 |
| 차변 미지급금(12월 관리비) | 350,000원 |
| 대변 임차보증금 | 30,000,000원 |
도해 크게 보기 원상복구비는 왜 비용이고, 세금계산서가 없으면요?
원상복구는 빌린 공간을 처음 상태로 되돌리는 일이고, 여기에 든 돈은 돌려받지 못하니 비용입니다.
민법은 빌린 물건을 돌려줄 때 원래 상태로 되돌려야 한다고 정하고, 이 규정을 임대차에도 적용합니다. [근거 2] [근거 3] 계정은 수선비나 지급수수료처럼 회사가 평소 쓰는 이름을 고르면 됩니다.
세금계산서를 받았다면 부가세 부분을 부가세대급금으로 나눕니다. 세금계산서 없이 보증금에서 빼기만 했다면 부가세를 나누지 않고 떼인 금액 전체를 비용으로 적습니다.
사무실 인테리어를 시설장치로 적어 감가상각 중이었다면 하나 더 있습니다. 철거하면 그 자산을 장부에서 없애고 남은 금액을 유형자산처분손실로 적습니다. [근거 1]
예를 들어 시설장치 1,500만원 중 감가상각누계액이 600만원이면, 남은 900만원이 처분손실입니다.
| 철거일 분개 | 금액 |
|---|---|
| 차변 감가상각누계액 | 6,000,000원 |
| 차변 유형자산처분손실 | 9,000,000원 |
| 대변 시설장치 | 15,000,000원 |
도해 크게 보기 밀린 월세를 보증금에서 떼면 분개가 달라지나요?
밀린 월세를 미지급금으로 적어 두었다면, 반환일에는 그 미지급금을 없애는 금액만 커집니다.
앞의 사례에서 10·11월 월세 220만원도 밀렸고, 두 달 모두 세금계산서를 받아 미지급금으로 적었다고 해 봅시다. 들어온 돈은 2,525만원으로 줄어듭니다.
이때 차변 미지급금은 관리비 35만원과 월세 220만원을 더한 2,550,000원이 됩니다. 나머지 줄은 같습니다.
월세를 아직 장부에 적지 않았다면 반환일에 지급임차료 200만원과 부가세대급금 20만원을 새로 적습니다. 세금계산서를 받지 못했다면 건물주에게 발급을 요청하세요.
| 밀린 월세가 있을 때 | 금액 |
|---|---|
| 차변 보통예금 | 25,250,000원 |
| 차변 수선비 · 부가세대급금 | 2,200,000원 |
| 차변 미지급금(관리비+월세) | 2,550,000원 |
| 대변 임차보증금 | 30,000,000원 |
도해 크게 보기 자주 묻는 질문
임차보증금을 현재가치로 바꿔 적어야 하나요? 중소기업회계기준은 매출채권·대여금·미수금 같은 채권을 현재가치로 바꾸지 않아도 된다고 정합니다. [근거 1] 이 기준을 쓰는 회사는 보통 맡긴 금액 그대로 둡니다. 한국채택국제회계기준을 쓰는 회사는 처리가 다르니 담당 회계사에게 확인하세요.
권리금도 임차보증금인가요? 아닙니다. 전 임차인에게 준 권리금은 돌려받는 돈이 아니라서 임차권리금이라는 무형자산으로 적습니다. [근거 1]
건물주가 보증금을 안 돌려주면 비용으로 처리하나요? 돌려받을 권리가 남아 있는 동안은 임차보증금 그대로 둡니다. 회수할 수 없게 된 것이 확인되면 그때 대손으로 정리합니다. [근거 1]
건물주 쪽에서 보증금을 받으면 부가세가 붙나요? 보증금 자체는 임대료가 아니지만, 부가가치세법 시행령은 보증금에 정해진 이자율을 곱한 간주임대료를 임대 공급가액으로 봅니다. [근거 4] 이 글은 빌린 쪽 장부를 다루므로 자세한 계산은 세무 담당자와 확인하세요.
확인한 근거
- 중소기업회계기준 제6조·제11조·제12조·제13조·제40조 · 국가법령정보센터 ↗
- 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) · 국가법령정보센터 ↗
- 민법 제654조(준용규정) · 국가법령정보센터 ↗
- 부가가치세법 시행령 제65조(부동산 임대용역의 공급가액 계산) · 국가법령정보센터 ↗
이 글은 일반적인 이해를 돕는 자료입니다. 실제 적용은 거래 내용과 적용 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
검토·수정 이력
2026-09-27 · 전문가 검수 확인 후 발행.